Przekształcenie użytkowania wieczystego.

5 października 2018 roku weszła w życie ustawa z 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716).

Na mocy wskazanej ustawy 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe czyli nieruchomości zabudowanych budynkami: 1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, albo 3) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych (chodzi m. in. o sklepy lub punkty usługowe w budynkach mieszkalnych), przekształci się we własność tych gruntów.

Jak wskazano w uzasadnieniu projektu ustawy (Druk nr 2673), ma ona na celu likwidację współużytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe oraz wzmocnienie poczucia stabilności praw do gruntów, na których obywatele zaspokajają potrzeby mieszkaniowe.

Z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu będzie musiał wnieść opłatę (tzw. opłatę przekształceniową) na rzecz dotychczasowego właściciela, czyli gminy lub Skarbu Państwa. Co do zasady wysokość opłaty przekształceniowej będzie równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia, czyli 1 stycznia 2019 roku. Fakt przekształcenia będzie potwierdzało zaświadczenie wydane przez organy wskazane w ustawie, które następnie będzie przesyłane sądom wieczystoksięgowym. Te zaś będą wpisywały do księgi wieczystej informację o przekształceniu i o tym, że na dawnym użytkowniku wieczystym spoczywa obowiązek uiszczania opłaty za przekształcenie. Opłatę za przekształcenie będzie można zapłacić jednorazowo albo w częściach, maksymalnie przez okres 20 lat.

W ustawie zostały wskazane podmioty, które nie będą ponosiły kosztów przekształcenia, są to: 1) parki narodowe, 2) osoby fizyczne lub ich spadkobiercy oraz spółdzielnie mieszkaniowe, w przypadku gdy wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, użytkowanie wieczyste uzyskały na podstawie art. 7 dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy lub innych tytułów prawnych albo w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 5 grudnia 1990 roku.

Zanim ustawa zaczęła „działać w praktyce” już pojawiły się wątpliwości co do kształtu nowej regulacji.            Deweloperzy i spółdzielnie mieszkaniowe podnieśli, że zapisy ustawy dotyczące pomocy publicznej można odczytywać jako przyznanie korzyści finansowych, niedopuszczalnych na unijnym rynku. W odpowiedzi Sejm na posiedzeniu 6 grudnia 2018 roku uchwalił nowelizację ustawy przekształceniowej, mającą wyeliminować te obawy (nowelizacja trafiła na ręce Prezydenta i Marszałka Senatu czekając na dalsze procedowanie).

Kolejne wątpliwości dotyczą kwestii przekształcenia użytkowania wieczystego, w sytuacji gdy użytkownik wieczysty był zwolniony z uiszczania opłaty za użytkowanie – ustawa nie reguluje tego zagadnienia wprost. Czy w takim razie takie użytkowanie wieczyste przekształci się z dniem 1 stycznia 2019 roku we własność? Jeżeli na to pytanie odpowiemy twierdząco, to czy dawny użytkownik wieczysty będzie musiał uiścić opłatę przekształceniową? Ustawodawca nie dał wskazówek, jak odpowiedzieć na wyżej postawione pytania. Co prawda, jeżeli 1 stycznia 2019 roku stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie będzie ustalona (a taka sytuacja dotyczy przecież nieodpłatnego użytkowania), to stawka opłaty przekształceniowej zostanie obliczona poprzez odpowiednie zastosowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i tak ustalona będzie stanowić podstawę do określenia wysokości opłaty przekształceniowej. Jednak czy ta reguła ma zastosowanie do nieodpłatnego użytkowania wieczystego?

Czas pokaże, czy ustawodawca wyeliminuje mechanizmy, które mogą utrudnić lub uniemożliwić realizację celów ustawy przekształceniowej.